【基本案情】
2006年經(jīng)廈門市規(guī)劃局核準(zhǔn)，華天學(xué)院辦公樓等建設(shè)項(xiàng)目獲批取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，項(xiàng)目性質(zhì)為文教用地。2012年1月，華天學(xué)院與王某簽訂一份《租賃協(xié)議書(shū)》，華天學(xué)院將其南側(cè)教工配套設(shè)施一期房產(chǎn)負(fù)一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側(cè)圓形建筑三層即教工活動(dòng)中心及其樓頂，出租給王某經(jīng)營(yíng)使用。王某依約支付租金，并接收租賃物。
后王某擬將承租的建筑物改為商場(chǎng)，在改建過(guò)程中，城市管理行政執(zhí)法局函告華天學(xué)院，認(rèn)為華天學(xué)院不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃許可條件進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變建筑物使用功能，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進(jìn)行建設(shè)，并立即對(duì)改建部分自行整改。因華天學(xué)院和王某的合同已實(shí)際履行，雙方就租賃協(xié)議效力產(chǎn)生的爭(zhēng)議協(xié)商無(wú)果，華天學(xué)院遂向法院起訴，請(qǐng)求判令：確認(rèn)王某與華天學(xué)院所簽訂的租賃協(xié)議無(wú)效，判令王某立即將該協(xié)議項(xiàng)下的建筑物恢復(fù)原狀并交還華天學(xué)院。
【法院判決】
廈門中院審理后判決，確認(rèn)王某與華天學(xué)院簽訂的《租賃協(xié)議書(shū)》無(wú)效，王某立即將租賃的建筑物恢復(fù)原狀并交還華天學(xué)院。
（原標(biāo)題：劃撥土地上房產(chǎn)權(quán)益那些事）
【法官/律師點(diǎn)評(píng)】
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于訟爭(zhēng)租賃協(xié)議的效力如何。
訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)的用地性質(zhì)為劃撥用地，依據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例之規(guī)定，國(guó)有劃撥土地上的建筑物未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，是不得轉(zhuǎn)讓、出租及抵押。
本案中，華天學(xué)院應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃許可條件進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變建筑物使用功能。鑒于《租賃協(xié)議書(shū)》對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)使用的約定已改變建筑物的使用功能，依法不應(yīng)許可。因此，相關(guān)職能部門已明確予以制止，要求整改。由于華天學(xué)院辦學(xué)屬公益性質(zhì)，其建設(shè)用地的審批及建設(shè)工程許可均應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范。本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的租賃方已將租賃建筑物改建為商場(chǎng)，而商場(chǎng)的使用功能與該建筑物原設(shè)計(jì)用途為人防、餐廳、辦公、會(huì)議、休息的使用功能完全不同。鑒于對(duì)學(xué)校應(yīng)嚴(yán)格管理和有利于學(xué)生的學(xué)習(xí)及安全保障，對(duì)王某將租賃建筑物改建為商場(chǎng)將影響學(xué)校氛圍或損害社會(huì)公共安全應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，并予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協(xié)議書(shū)》應(yīng)視為無(wú)效合同。依據(jù)合同法之規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故王某所取得訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)亦應(yīng)予以返還。
