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提問(wèn)者:0023017 | 提問(wèn)時(shí)間:2017-09-14 15:48:01 | 問(wèn)題分類: 交易>土地流轉(zhuǎn)
最佳答案 (0) 回答者:0023018 | 回答時(shí)間2017-09-14 15:48:01
土地流轉(zhuǎn)合同一定要戶主簽字才有效嗎？讓我們一起通過(guò)下面這個(gè)案例來(lái)看看。
安徽省宿州市泗縣屏山鎮(zhèn)蔬菜種植戶李根 （化名）最近遇到了煩心事。他從當(dāng)?shù)匾晃淮迕窦伊鬓D(zhuǎn)來(lái)的10多畝土地，剛剛才一年，就面臨著被收回的風(fēng)險(xiǎn)。原來(lái)，和他簽訂流轉(zhuǎn)合同的人并非戶主，真正的戶主堅(jiān)決不同意流轉(zhuǎn)。
李根說(shuō)，去年3月，他在當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)村流轉(zhuǎn)了數(shù)十畝土地，種植蔬菜瓜果。當(dāng)時(shí)，他和所有村民簽訂了5年的流轉(zhuǎn)合同。合同簽訂不久，就投入了10萬(wàn)多元，建起了蔬菜大棚。
然而前不久，村民吳某的父親卻找到了他，讓他退地。 “這個(gè)人說(shuō)他是戶主，他不同意流轉(zhuǎn)，之前兒子的簽字是無(wú)效的。 ”李根回憶，當(dāng)時(shí)，他的確是和吳某簽的合同，并未考慮到戶主是誰(shuí)，“難道土地流轉(zhuǎn)合同要和戶主本人簽訂才有效嗎？ ”
李根說(shuō)，他投入了不少資金，本錢(qián)根本沒(méi)有收回來(lái)，現(xiàn)在讓他退地不可能。但對(duì)方的態(tài)度同樣強(qiáng)硬，甚至還威脅他。李根了解到，對(duì)方之所以要退地，是因?yàn)閷?duì)方也想種菜，“故意找個(gè)借口罷了。 ”
那么，村民此時(shí)來(lái)討地，是否有理由呢？未和戶主簽訂的流轉(zhuǎn)合同，是否有效？韓寶律師認(rèn)為，這份流轉(zhuǎn)合同依然有效，對(duì)方討地?zé)o理。
韓寶介紹，吳某不是戶主，本沒(méi)有權(quán)利代表家庭其他成員處分他們共有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是，吳某作為承包戶的主要家庭成員之一，在對(duì)外簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)，讓李根有理由相信其行為是獲得其他家庭成員授權(quán)的，是有代理權(quán)的。
韓寶進(jìn)一步解釋，吳某和其父親住在一起，其父親不可能在一年多之后才發(fā)現(xiàn)土地被流轉(zhuǎn)，因此，李根作為善意第三人，有理由相信吳某簽訂協(xié)議的行為征得了全家人的同意，這屬于法律規(guī)定的“表見(jiàn)代理”。
“根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 ”韓寶表示，據(jù)此，合同應(yīng)該繼續(xù)有效。
此時(shí)，如果對(duì)方強(qiáng)行討地，李根可以用法律來(lái)維權(quán)，并要求對(duì)方賠償投資損失。據(jù)介紹，在簽訂合同后，一方違約給對(duì)方造成損失的，違約方除承擔(dān)違約金以外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給對(duì)方造成的損失。
需要提醒的是，如果此案中父子二人已經(jīng)分戶，那么兒子和父親都無(wú)權(quán)代替對(duì)方簽訂流轉(zhuǎn)合同。 “現(xiàn)在很多農(nóng)村流轉(zhuǎn)案例中，老人代替已經(jīng)獨(dú)立分戶的子女簽訂的流轉(zhuǎn)合同，是可以被認(rèn)定無(wú)效的。 ”韓寶強(qiáng)調(diào)說(shuō)。
